Cine beneficiază de facilitățile privind plata chiriilor, pe perioada stării de urgență

Mădălina Hristescu, fondator al casei de avocatură Hristescu si Asociatii, specializată în dreptul afacerilor, servicii financiare, fuziuni și achiziții, vine cu detalii privind Legea 62/2020 privind plata chiriilor și beneficiile fiscale aplicabile în cazul renegocierii chiriilor.

Duminică , 24 mai 2020 a intrat în vigoare Legea 62/2020 privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență, lege care aduce unele măsuri menite să susțină atât Locatarii (chiriași/subchiriași/uzufructuari) cât și Locatorii.

Prin intrarea în vigoare a acestei legi, beneficiază de ajutor în privința plății datorate cu titlu de chirii și alte categorii de persoane decât cele prevăzute de Ordonanța de urgență a Guvernului 29/2020 anterior emisă.

Astfel:

• orice entități juridice sau practicanți ai profesiilor liberale a căror activitate a fost întreruptă sau ale căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media anului 2019 în perioada de aplicare a stării de urgență; precum și
• orice persoane fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență.

pot solicita, printr-o cerere adresată organului fiscal competent teritorial,  aplicarea  beneficiilor prevăzute de Legea 62/2020.

Concret:

1. în privința Locatarilor legea stabilește un mecanism prin care cei care nu au resursele financiare necesare susținerii achitării chiriilor (sedii, puncte de lucru, locuințe), pe perioada stării de urgență au posibilitatea să ceară organul fiscal teritorial competent să achite aceste sume în locul lor, iar apoi datoria astfel constituită să fie stinsă prin plata către organul fiscal eșalonat, în rate egale, după perioada în care a operat amânarea, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2020, în caz contrar Locatarii fiind supuși procedurii de executare silită de către organul fiscal pentru creanțele nerecuperate. Amânarea plății chiriei va fi făcută fără plată de dobânzi și penalități.
2. în privința Locatorilor legea instituie un set de scutiri fiscale, aferente perioadei de urgență, ce privesc impozitul și baza de calcul a contribuțiilor de asigurări sociale de sănătate datorate ca urmare închirierii imobileler ce fac obiectul unui contract de închiriere/subînchiriere/uzufruct.

În ambele ipoteze, părțile trebuie să agreeze, anterior depunerii cererii,  prin semnarea unui act adițional la contractul de închiriere/subînchiriere/uzufruct asupra următoarelor aspecte: durata perioadei de amânare (maxim 30 iunie 2020), suma aferentă acestei perioade de amânare precum și contul bancar al Locatorului în care urmează a se face plata de către organul fiscal teritorial.

Cererea* Locatarilor, care va putea fi transmisă și prin email și în baza căreia se va putea recurge la plata de către organul fiscal a chiriei în locul lor, va trebui să cuprindă anexate următoarele înscrisuri:

• contractul de închiriere/subînchiriere/uzufruct între locator și locatar;
• actul aditional mai sus mentionat;
• orice fel de act al locatarului care dovedește imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional.

Sigur că aici intervine discutia privind modalitatea concreta de apreciere imposibilitatii de plata, de sustinere a costului chiriei, altfel spus a dovezii  prevăzute de lege in acet sens.

Avand în vedere însă ca în aplicarea legii urmează a fi emise și norme metodologice, ne exprimam speranta ca multe dintre neclarități vor fi adresate în contextul viitoarelor norme.

Important de reținut este ca perioada pentru care poate fi cerută amânarea chiriei fără plata  de dobânzi și penalități se aplică nu numai perioadei de urgență, dar și pentru luna următoare celei în care a încetat perioada de urgență, cu alte cuvinte perioadei între 16 martie și 30 iunie 2020.

Așa cum menționăm Legea 62/2020 introduce în același timp facilități fiscale concrete și în privința Locatorilor, victime deopotrivă a efectele negative și imediate ale diminuării intempestive a veniturilor provenite din chirii ca urmare a fenomenului pandemic și a instiuirii stării de urgență din această perioadă.

Astfel Locatorii pot depune și ei cerere de plată, în condițiile de mai sus*, dacă valoarea chiriei indeplinește cumulativ următoarele condiții:

• chiria lunară specificată în actul adițional este mai mică sau cel mult egala cu chiria din luna februarie 2020;
• valoarea chiriei lunare din actul adițional este de maximum 10.000 RON pentru operatorii economici pentru fiecare locatie și maximum 2.000 RON pentru persoane fizice pentru o singură locatie.

Totodata, în cazul în care s-a negociat scăderea chiriei unui bun imobil pe anul 2020, cu cel putin 30% față de chiria aferentă lunii februarie 2020, Locatorii sunt scutiți de la plata impozitului pe veniturile obținute în baza contractelor de închiriere/subinchiriere sau uzufruct pe perioada pentru care s-a agreat scăderea, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

În plus chiriile reduse în acest mod nu intră în plafonul de calcul pentru contribuțiile de asigurări sociale de sănătate.

Beneficiază de măsura de mai sus și acele persoane fizice care în anul 2019 au realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de inchiriere/subinchiriere/uzufruct și, incepand cu anul 2020, au calificat aceste venituri in categoria veniturilor din activități independente.

În cazul societăților plătitoare de impozit pe profit și a celor care datorează impozitul pe veniturile microintreprinderilor, dacă renegocierea contractelor a condus la scăderea chiriei cu cel puțin 20% față de valoarea acesteia din luna februarie 2020, se va impozita doar 80% din valoarea chiriilor obținute în baza contractelor de închiriere/subînchiriere sau uzufruct renegociate. Beneficiul se aplica doar pe perioada în care chiria a fost renegociata în sensul celor de mai sus, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

Măsurile aduse de aceasta lege, au scopul asigurarii lantului de plati (aspect esential intr-o criza economica) si fluiditatea resurselor cash ale companiilor, persoanelor fizice si /sau oricaror entitati juridice parte a „jocului” economic intern si cu siguranta vor ajuta pentru ”supravietuirea” unor afaceri si/sau venituri ale unor persoane aflate in dificultate.

Dincolo insa de ambiguitatile si lipsa acuratetei redactarii textelor legale specifice ultimei perioade, justificate sau nu de presiunea contextului pandemic, se ridica intrebari multiple ale caror raspunsuri obiective si concrete devin esentiale in intelegerea modalitatii practice de aplicare a masurilor de redresare si sutinere a economiei din Romania in general si in particular a beneficiilor prevazute de prezenta lege. Asteptam redacatrea normelor metodologice si vom reveni cu noi informatii.

Text de avocat Mădălina Hristescu (hmpartners.ro)